Acheter ou louer à Nice : faire le calcul

Le piège : mettre la mensualité en face du loyer

Une mensualité n'est pas de même nature que le loyer. Elle rembourse en partie un capital, elle s'accompagne de frais que le locataire n'a pas, et elle vous engage sur la durée du prêt. Le résultat d'un achat dépend en plus du prix auquel vous revendrez. Pour comparer, il faut donc isoler ce qui ne reviendra pas :

Le capital remboursé, lui, n'est pas compté comme un coût : il se retrouve dans la valeur du logement, sous réserve du prix de revente. C'est le point qui rend le calcul incertain.

Les repères officiels à Nice

Trois appartements types, construits à partir des biens de référence de la Carte des loyers 2025 et des ventes réelles de 2025 à Nice :

Prix : médianes des ventes d'un seul appartement à Nice en 2025, hors ventes sur plan, calcul Bartali Courtage du 1er novembre 2026 selon la méthode de notre étude des prix. Loyers : estimations d'un modèle statistique sur des annonces de logements non meublés au 3e trimestre 2025, ni moyennes ni médianes, et loyers d'annonce plutôt que loyers payés par les locataires en place.

Le calcul pour 52 m², année après année

Hypothèses au 1er novembre 2026 : logement ancien, 25 200 € d'apport (10 % du prix) et 18 800 € de frais de notaire payés à l'achat, prêt de 227 100 € sur 25 ans au taux de 3,32 % (moyenne nationale d'août 2026, Banque de France), assurance hypothétique de 0,30 % par an. L'apport de 44 000 € aurait pu rapporter 1,7 % par an, taux du Livret A en vigueur. Taxe foncière, charges et entretien : scénario de 200 € par mois, à remplacer par vos chiffres. Prix de revente et loyer restent stables : c'est une convention de calcul, pas une prévision.

Exemple indicatif, montants arrondis. À 10 ans, le coût du propriétaire se compose de 18 800 € de frais de notaire, 64 650 € d'intérêts, 6 800 € d'assurance, 24 000 € de charges du scénario et 7 500 € de rendement non perçu sur l'apport. Ne sont pas comptés : frais de dossier et de garantie, frais de revente, gros travaux, frais d'entrée du locataire, ni ce que chacun pourrait épargner par ailleurs. Le taux est une moyenne nationale, pas un taux proposé ; ce n'est pas une offre de prêt.

Dans ce scénario, les deux totaux se croisent après environ 8 ans et 4 mois. Avant, les frais de départ et les intérêts, plus lourds en début de prêt, pèsent sur l'achat. Après, l'écart s'inverse progressivement.

Ce qui déplace le point d'équilibre

Les charges du propriétaire. Ces montants varient beaucoup d'un immeuble à l'autre : c'est pourquoi nous les présentons en scénarios plutôt qu'en moyenne.

Le loyer réel. L'estimation de 20,43 €/m² s'accompagne d'une fourchette de prédiction à 95 %, de 15,44 à 27,04 €/m². Pour 52 m², à charges de 200 € par mois, le point d'équilibre passe d'environ 21 ans avec un loyer de 803 € à environ 3 ans avec un loyer de 1 406 €. Mettez donc dans le calcul le loyer d'un logement réellement comparable à celui que vous achèteriez.

Le prix de revente. Calcul purement arithmétique, sans préjuger des prix à venir : pour 52 m², revendre 5 % plus bas qu'à l'achat repousse l'équilibre à environ 11,8 ans, 10 % plus bas à environ 14,6 ans, et revendre 5 % plus haut le ramène à environ 3,6 ans.

Le prêt. Le taux obtenu, la durée et le coût de l'assurance modifient le résultat : voir l'assurance emprunteur.

Faire votre propre calcul, en cinq étapes

• Estimez votre durée de séjour, en tenant compte de votre travail et de votre famille.
• Relevez deux prix réels pour un même type de logement : le loyer et le prix de vente.
• Calculez les coûts de l'achat avec le simulateur et les frais de notaire, puis demandez un tableau d'amortissement : il indique les intérêts payés année après année.
• Ajoutez les charges réelles : dernier avis de taxe foncière et procès-verbaux d'assemblée générale de l'immeuble visé.
• Refaites le calcul avec un prix de revente plus bas. Si votre décision ne tient plus, votre marge est faible.

Ce que le calcul ne dit pas

Louer laisse de la mobilité et aucune responsabilité sur l'immeuble. Acheter engage sur la durée du prêt, expose au prix du marché à la revente et donne une liberté d'usage du logement. Il faut aussi que le projet soit finançable : la règle des 35 % et la décision de la banque s'appliquent indépendamment de ce calcul.

Si vous envisagez l'achat, je peux étudier votre dossier et vous indiquer ce qu'il permet, sans préjuger de la réponse des établissements partenaires : voir mon accompagnement à Nice.

Questions fréquentes

Sources, consultées le 1er novembre 2026 : « Carte des loyers », indicateurs de loyers d'annonce par commune en 2025 (ministère chargé du logement et ANIL, mis à jour le 11 décembre 2025) ; DVF géolocalisées (DGFiP, Etalab), fichier de Nice pour 2025, calcul Bartali Courtage ; Banque de France, crédits aux particuliers, août 2026 ; Service-Public, « Livret A » (taux de 1,7 %, page vérifiée par Service-Public le 1er août 2026). Mensualités et frais de notaire calculés avec le moteur du simulateur du site.