Capacité d'emprunt : la règle des 35 % expliquée avec des exemples azuréens

D'où vient la règle des 35 % ?

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), la décision D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, s'impose aux banques. Elle fixe deux critères pour tout crédit immobilier :

• le taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre vos charges d'emprunt et vos revenus, ne doit pas dépasser 35 % ;
• la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de deux ans de différé d'amortissement lorsque l'entrée dans le logement est décalée par rapport au crédit.

Ce n'est donc plus une simple habitude bancaire : c'est une norme contraignante, contrôlée par l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution. Au 13 octobre 2026, cette mesure est toujours en vigueur et le HCSF publie chaque trimestre le suivi de son application.

Ce qui entre dans le calcul

Le taux d'effort se calcule ainsi : charges de crédit mensuelles ÷ revenus mensuels. Selon la foire aux questions du HCSF, les charges retenues correspondent au montant total dû par l'emprunteur, qui comprend les coûts d'assurance et de garanties obligatoires. Concrètement :

• au numérateur : la future mensualité, son assurance, et vos autres crédits en cours (voiture, crédit à la consommation, autre prêt immobilier) ;
• au dénominateur : vos revenus réguliers. Les revenus locatifs peuvent être retenus, mais la banque doit leur appliquer une décote pour tenir compte du risque locatif ;
• votre loyer actuel n'est pas compté s'il disparaît avec l'achat de votre résidence principale.

Les 25 ans, et le cas des 27 ans

La durée maximale est de 25 ans. Elle peut atteindre 27 ans au total lorsqu'un différé d'amortissement couvre la période pendant laquelle vous ne pouvez pas encore occuper le logement : achat sur plan (vente en l'état futur d'achèvement), construction, ou travaux d'un montant d'au moins 10 % du coût de l'opération. Le remboursement du capital, lui, reste limité à 25 ans.

La marge de flexibilité : 20 % des dossiers au plus

Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers hors de ces critères (décision du HCSF du 29 juin 2023). Cette marge est fléchée : au moins 70 % des dérogations doivent financer une résidence principale, et au moins 30 % doivent bénéficier à des primo-accédants. Le solde, soit 6 % de la production trimestrielle, est libre d'utilisation.

En pratique, une dérogation n'est jamais acquise : elle se mérite par un dossier très solide (épargne restante après l'achat, revenus élevés, perspectives d'évolution). C'est précisément ce qu'une présentation soignée du dossier doit mettre en avant.

Le reste à vivre : le second filtre

Le reste à vivre est ce qui vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités de crédit payées. Aucun texte n'en fixe le montant minimal : chaque banque applique sa propre grille, selon la taille du foyer et le niveau de vie local. Sur la Côte d'Azur, où les charges de copropriété, l'énergie et les déplacements pèsent, c'est un critère auquel les banques sont attentives. À l'inverse, un reste à vivre confortable est l'un des meilleurs arguments pour obtenir une dérogation au-delà de 35 %.

Trois cas chiffrés dans les Alpes-Maritimes

Hypothèses communes : taux d'intérêt de 3,32 %, soit le taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié par la Banque de France pour août 2026 (publication du 6 octobre 2026) ; assurance emprunteur hypothétique de 0,30 % par an du capital emprunté ; durée de 25 ans ; mensualité au plafond de 35 %. Ces trois exemples sont des simulations construites pour ce guide, pas des dossiers réels ni des offres de prêt : votre taux et votre assurance dépendent de votre profil.

La clé du calcul : à 3,32 % sur 25 ans, rembourser 100 000 € coûte 491,02 € par mois. L'assurance hypothétique ajoute 100 000 × 0,30 % ÷ 12 = 25,00 €. Chaque tranche de 100 000 € empruntés « consomme » donc 516,02 € de mensualité. Il suffit ensuite de diviser la mensualité possible par ce montant.

Exemple 1 — Une salariée seule, premier achat à Nice

• Revenus nets : 2 600 € par mois, aucun crédit en cours, apport de 20 000 €.
• Mensualité maximale : 2 600 × 35 % = 910 € (assurance comprise).
• Capital empruntable : 910 ÷ 516,02 × 100 000 ≈ 176 350 €.
• Budget total avec l'apport : ≈ 196 350 €, soit un prix de bien d'environ 182 350 € dans l'ancien après environ 14 000 € de frais de notaire.
• Reste à vivre : 2 600 − 910 = 1 690 € par mois.

Exemple 2 — Un couple à Saint-Laurent-du-Var, avec un crédit auto

• Revenus nets du foyer : 5 200 € par mois, crédit automobile de 250 € par mois, apport de 40 000 €.
• Mensualité maximale : 5 200 × 35 % − 250 = 1 570 €.
• Capital empruntable : 1 570 ÷ 516,02 × 100 000 ≈ 304 250 €, soit un prix d'environ 320 750 € dans l'ancien (frais de notaire d'environ 23 500 €).
• Sans le crédit auto, la mensualité possible serait de 1 820 € et le capital d'environ 352 700 € : ce petit crédit réduit la capacité d'environ 48 450 €. Le solder avant la demande de prêt peut donc changer le projet.
• Reste à vivre : 5 200 − 1 570 − 250 = 3 380 €.

Exemple 3 — Une famille qui achète dans le neuf à Cagnes-sur-Mer

• Revenus nets du foyer : 6 800 € par mois, aucun crédit en cours, apport de 60 000 €.
• Mensualité maximale : 6 800 × 35 % = 2 380 €.
• Sur 25 ans : 2 380 ÷ 516,02 × 100 000 ≈ 461 200 € empruntables, soit un prix d'environ 510 700 € dans le neuf, où les frais de notaire sont réduits (environ 10 500 €).
• Sur 20 ans : rembourser 100 000 € coûte 570,75 € par mois, plus 25 € d'assurance, soit 595,75 €. Capital : 2 380 ÷ 595,75 × 100 000 ≈ 399 500 €. On emprunte environ 61 700 € de moins, mais les intérêts passent d'environ 218 200 € à 147 700 €.
• Reste à vivre : 6 800 − 2 380 = 4 420 €.

Calculs réalisés avec le moteur du simulateur du site (mensualité à taux fixe, frais de notaire estimés pour les Alpes-Maritimes). Montants arrondis. Le taux de 3,32 % est une moyenne nationale hors assurance, pas un taux proposé ; pour un achat dans le neuf, voyez aussi le guide du PTZ en zone A.

Comment gagner en capacité sans tricher avec la règle

Les dérogations aux 35 % existent, mais elles sont limitées et réservées aux dossiers les plus solides : le plus sûr reste de préparer votre projet pour qu'il respecte la règle. Le premier levier est souvent le plus simple : les petits crédits en cours. Comme le montre l'exemple 2, une mensualité de voiture de 250 € peut coûter près de 50 000 € de capacité d'emprunt. Quand c'est possible, mieux vaut la solder avant de déposer la demande : la banque la déduira sinon de votre capacité.

Vient ensuite l'assurance emprunteur, qui entre dans les 35 % au même titre que le prêt. À garanties équivalentes, son coût varie d'un contrat à l'autre, et l'écart se retrouve directement dans la mensualité : c'est expliqué sur la page assurance emprunteur.

Les revenus demandent aussi de l'attention. Une prime versée chaque année, des revenus d'indépendant ou des loyers ne sont pas retenus de la même façon par toutes les banques. Mon travail consiste justement à présenter ces revenus avec les justificatifs qui permettent de les prendre en compte, puis à orienter le dossier, parmi les établissements partenaires, vers ceux qui les prennent le mieux en compte.

Enfin, l'apport et l'épargne qui vous restera après l'achat pèsent lourd si votre projet dépasse légèrement les 35 % : ils comptent parmi les éléments les plus regardés pour accorder une dérogation. Pensez aussi à anticiper les frais de notaire dans le 06, que l'apport sert le plus souvent à couvrir.

Questions fréquentes

Sources : HCSF, « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers » (décisions D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021, D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023 et D-HCSF-2023-6 du 18 décembre 2023, foire aux questions du HCSF), Banque de France, crédits aux particuliers, août 2026. Vérifié le 13 octobre 2026.