Caution ou hypothèque pour un prêt

En bref

Trois garanties courantes : la caution d'un organisme, l'hypothèque conventionnelle et l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers.
La banque choisit la garantie et l'indique dans l'offre de prêt, avec son coût.
L'hypothèque conventionnelle supporte une taxe de publicité foncière de 0,70 % des sommes garanties ; l'hypothèque du prêteur de deniers en est exonérée.
En cas de revente avant la fin du prêt, une hypothèque demande en général une mainlevée payante ; une caution, non.

À quoi sert la garantie

La garantie protège la banque contre le non-remboursement. Elle ne vous protège pas vous : c'est le rôle de l'assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, d'invalidité, d'incapacité et parfois de perte d'emploi. Les deux se cumulent et figurent dans le coût total du crédit.

L'offre de prêt doit préciser la nature de la garantie et son coût. Ce montant s'ajoute aux frais de notaire de l'achat lui-même : voir les frais de notaire dans les Alpes-Maritimes.

Les trois garanties, côte à côte

	Caution d'un organisme	Hypothèque conventionnelle	Hypothèque du prêteur de deniers
Principe	Un organisme s'engage à rembourser la banque si vous ne payez plus	Le bien (financé ou déjà possédé) est affecté au remboursement	Le bien acheté est affecté au remboursement
Biens concernés	Tout projet accepté par l'organisme	Le bien financé ou un autre bien que vous possédez	Achat d'un bien existant ; pas de travaux, pas de VEFA
Taxe de publicité foncière	Non	0,70 % des sommes garanties	Non
Revente avant la fin du prêt	Pas de frais de mainlevée	Mainlevée en général nécessaire, frais dus	Mainlevée en général nécessaire, frais dus
À la fin du prêt	Une partie des frais peut être restituée, selon l'organisme	Effet éteint un an après la dernière échéance, sans frais ni démarche

La caution d'un organisme

La banque vous oriente en général vers un organisme partenaire. Celui-ci étudie votre dossier, notamment votre situation professionnelle, votre taux d'endettement et votre apport, puis donne sa réponse à la banque. Votre dossier est donc aussi examiné par l'organisme, dont la réponse compte pour la banque.

Chaque organisme fixe ses propres frais. Selon Service-Public, une caution coûte moins cher qu'une hypothèque, et une partie des frais peut être récupérée à la fin du prêt, sous conditions propres à chaque organisme. Une personne de votre entourage peut aussi se porter caution, mais les banques ne l'acceptent pas toujours pour un crédit immobilier.

Les deux hypothèques

L'hypothèque conventionnelle est signée devant notaire puis inscrite au service de la publicité foncière. Elle peut porter sur le bien financé ou sur un autre bien que vous possédez déjà. Elle supporte la taxe de publicité foncière, fixée à 0,70 % par l'article 844 du Code général des impôts, calculée sur les sommes garanties : capital, intérêts et accessoires.

L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers a remplacé en 2022 l'ancien privilège de prêteur de deniers. Elle ne garantit que l'achat d'un bien existant. La banque n'a pas besoin de votre accord pour la prendre ; elle figure dans l'offre de prêt et le notaire l'inscrit. Elle n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière, mais ses frais d'inscription restent à votre charge.

Dans les deux cas, l'inscription vaut pour la durée du prêt plus un an. Si le prêt va à son terme, elle disparaît d'elle-même. Si vous vendez avant, ou parfois lors d'un rachat de crédit, il faut une mainlevée, obtenue avec l'accord de la banque, et ses frais dépendent du montant du crédit initial.

Exemple chiffré : les taxes sur une hypothèque

Pour un prêt de 250 000 € garanti par une hypothèque conventionnelle, au 2 novembre 2026 :

Poste	Taux	Sur 250 000 € de capital
Taxe de publicité foncière (CGI, art. 844)	0,70 %	1 750 €
Contribution de sécurité immobilière (CGI, art. 881 H)	0,05 %	125 €

Calcul indicatif sur le seul capital : les deux prélèvements portent sur les sommes garanties inscrites, qui comprennent aussi intérêts et accessoires, et s'y ajoutent la rémunération du notaire et les frais de formalités, non comptés ici. Avec une hypothèque du prêteur de deniers, la taxe de publicité foncière de cette première ligne n'est pas due. Les frais d'une caution ne sont pas publiés de façon officielle : demandez-les à la banque, ils figurent dans l'offre de prêt.

Laquelle convient à votre projet ?

Vous achetez sur plan ou financez des travaux : l'hypothèque du prêteur de deniers ne couvre pas ces opérations : la banque demandera une autre garantie. Voir le financement d'un achat en VEFA.
Vous pensez revendre dans quelques années : comparez le coût d'une hypothèque, mainlevée comprise, à celui d'une caution.
Vous êtes fonctionnaire : votre mutuelle peut proposer une caution ; vous pouvez la soumettre à la banque.
Vous comparez deux offres : regardez la ligne « garantie » et le TAEG, qui l'intègre, plutôt que le seul taux nominal.

Lors de l'étude de votre dossier, je vous indique la garantie demandée par chaque établissement partenaire et son coût, pour comparer les propositions sur leur coût total.

Questions fréquentes

Peut-on choisir entre caution et hypothèque ?

C'est la banque qui fixe la garantie qu'elle demande, et elle l'indique dans l'offre de prêt. Vous pouvez en discuter et, pour une caution, proposer un autre organisme que celui de la banque, par exemple une mutuelle de fonctionnaires si vous êtes fonctionnaire. La banque reste libre d'accepter ou non.

Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ?

Depuis 2022, elle remplace le privilège de prêteur de deniers. Elle garantit l'achat d'un bien existant, mais pas le financement de travaux ni un achat sur plan (VEFA). Elle n'est pas soumise à la taxe de publicité foncière, contrairement à l'hypothèque conventionnelle.

Faut-il payer une mainlevée si je revends avant la fin du prêt ?

Avec une hypothèque, oui : si le bien est vendu avant la fin de l'inscription, une mainlevée est en général nécessaire et des frais sont dus. Avec une caution, il n'y a pas de frais de mainlevée. Si le prêt va à son terme, l'hypothèque disparaît d'elle-même un an après la dernière échéance, sans frais ni démarche.

La caution rembourse-t-elle le prêt à ma place sans contrepartie ?

Non. Si vous ne remboursez plus, l'organisme de caution rembourse la banque, puis se retourne vers vous. Il cherche d'abord une solution amiable, comme un étalement des mensualités ; à défaut, il peut engager une procédure de saisie pouvant aller jusqu'à la vente du bien.

Sources, consultées le 2 novembre 2026 : Service-Public, « Faut-il avoir une caution bancaire pour obtenir un crédit immobilier ? » (vérifiée le 16 octobre 2026) ; Service-Public, « Faut-il prendre une hypothèque conventionnelle pour obtenir un crédit immobilier ? » (vérifiée le 16 octobre 2026) ; Service-Public, « Qu'est-ce que l'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers ? » (vérifiée le 20 mars 2026) ; Code général des impôts, article 844 (en vigueur depuis le 1er janvier 2011) ; Code général des impôts, article 881 H (en vigueur depuis le 21 février 2026).

Prochaine étape

Passez de la règle à vos chiffres : le simulateur calcule votre capacité d'emprunt, votre mensualité et votre taux d'endettement, puis le diagnostic vous indique les prochaines étapes.

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