Taux d'endettement trop élevé : que faire ?

Ce que dit la règle en 2026

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'impose aux banques. Elle fixe deux critères : le taux d'effort, c'est-à-dire le rapport entre les charges d'emprunt et les revenus, ne doit pas dépasser 35 % ; la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans, avec une tolérance de 2 ans de différé quand l'entrée dans le logement est décalée (achat dans le neuf, par exemple). L'assurance emprunteur fait partie des charges.

Le calcul est simple : (mensualité du futur prêt + mensualités des crédits en cours) ÷ revenus nets mensuels. Un crédit auto, un prêt personnel ou un crédit renouvelable en cours comptent donc autant que le futur prêt immobilier. Le détail de ce qui entre dans le calcul est dans le guide de la règle des 35 %.

Au-dessus de 35 % : la marge de flexibilité

La règle n'est pas absolue. Depuis la décision du 29 juin 2023, chaque banque peut déroger aux critères pour 20 % au plus de sa production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre. Au sein de cette marge, au moins 70 % est réservée à l'achat de la résidence principale, dont au moins 30 % pour les primo-accédants ; le reste, soit 6 % de la production, est d'usage libre.

Concrètement, un dossier à 40 % ou à 45 % peut être accepté s'il entre dans cette enveloppe, que chaque établissement gère à sa façon et selon l'avancement du trimestre. Rien ne le garantit : la banque n'utilise sa marge que pour les dossiers qui la rassurent par ailleurs (reste à vivre confortable, épargne après l'achat, revenus stables, comptes bien tenus). Mieux vaut donc chercher d'abord à revenir sous les 35 %.

Exemple chiffré : un couple à 39,75 %

Un couple gagne 4 000 € nets par mois à deux et rembourse un crédit auto de 300 € par mois, dont il reste environ 9 000 €. Il veut emprunter 250 000 € sur 25 ans. Hypothèses : taux de 3,32 %, taux moyen des crédits nouveaux à l'habitat publié par la Banque de France pour août 2026, et assurance hypothétique de 0,30 % par an du capital emprunté.

• Mensualité du prêt immobilier : 1 227,55 € hors assurance, plus 62,50 € d'assurance, soit 1 290,05 €.
• Charges totales avec le crédit auto : 1 590,05 €, soit un taux d'effort de 39,75 %.
• Mensualité maximale à 35 % : 1 400 €, dont 300 € déjà pris par le crédit auto.

Trois façons de revenir sous la limite, sur les mêmes hypothèses :

Levier	Effet	Taux d'effort
Solder le crédit auto (environ 9 000 €)	Charges ramenées à 1 290,05 €	32,25 %
Garder le crédit auto, réduire l'emprunt	Emprunt limité à environ 213 200 €, soit 36 800 € d'apport ou de prix en moins	35 %
Garder le crédit auto, emprunter 250 000 €	Dossier hors norme : marge de flexibilité nécessaire	39,75 %

Calculs réalisés le 28 octobre 2026 (mensualité à taux fixe, montants arrondis). Le taux de 3,32 % est une moyenne nationale hors assurance, pas un taux proposé ; l'assurance réelle dépend de l'âge, de la santé et des garanties.

Ici, le remboursement du crédit auto est le levier le plus rentable : 9 000 € mobilisés font gagner 7,5 points de taux d'effort. Comme le montant remboursé reste sous 10 000 € sur douze mois, aucune indemnité de remboursement anticipé ne peut être réclamée.

Six leviers pour faire baisser le taux d'endettement

• Solder les petits crédits. Le remboursement anticipé d'un crédit à la consommation est un droit. Une indemnité n'est possible qu'au-delà de 10 000 € remboursés sur douze mois, plafonnée à 1 % du montant remboursé (0,5 % s'il reste moins d'un an), et jamais pour un découvert autorisé.
• Fermer les crédits renouvelables inutilisés. Même sans utilisation, une réserve ouverte inquiète la banque, qui peut en tenir compte dans son analyse.
• Augmenter l'apport ou réduire le prix visé. Chaque 100 000 € empruntés en moins allège la mensualité d'environ 516 € avec les hypothèses de ce guide.
• Ajuster la durée, dans la limite de 25 ans. Sur 250 000 €, passer de 20 à 25 ans fait baisser la mensualité de 1 489,38 € à 1 290,05 €, au prix d'intérêts plus élevés au total. Au-delà de 25 ans (27 avec différé), le dossier sort de la norme.
• Revoir l'assurance emprunteur. Elle entre dans les 35 % ; à garanties équivalentes, une délégation d'assurance moins chère libère de la place (voir l'assurance emprunteur).
• Faire valoir tous les revenus réguliers. Primes, revenus locatifs, revenus d'un co-emprunteur : chaque banque les retient à sa façon, et un dossier bien présenté peut en compter davantage. C'est un des intérêts de comparer les établissements.

À l'inverse, deux fausses bonnes idées : contracter un regroupement de crédits juste avant l'achat sans étudier son coût total, et attendre de la banque une dérogation sans avoir travaillé le reste du dossier. Si votre demande a déjà été refusée, le guide refus de prêt immobilier détaille les délais et les recours.

Avant de déposer le dossier

Refaites le calcul avec vos chiffres réels dans le simulateur : il affiche votre taux d'effort et la mensualité maximale. Si vous restez au-dessus de 35 %, je peux étudier votre dossier, chercher le levier le plus efficace dans votre cas et le présenter aux établissements partenaires dont les critères correspondent à votre profil.

Questions fréquentes

Sources : HCSF, « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers » (décisions D-HCSF-2021-7 du 29 septembre 2021 et D-HCSF-2023-2 du 29 juin 2023) ; Légifrance, Code de la consommation, articles L312-34 et L312-35 et article D312-15 (remboursement anticipé d'un crédit à la consommation) ; Banque de France, crédits aux particuliers, août 2026 (mis en ligne le 6 octobre 2026). Sources consultées le 28 octobre 2026. Calculs de mensualité à taux fixe réalisés par Bartali Courtage.