Emprunter sans apport en 2026 : ce qui est possible, et à quelles conditions

Ce que dit vraiment la règle

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière s'impose aux banques. Elle fixe deux critères : vos mensualités, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus, et la durée ne doit pas dépasser 25 ans (27 ans avec un différé pour le neuf ou des travaux importants). Les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leurs crédits. Le détail est dans le guide sur la règle des 35 %.

Cette décision ne dit rien de l'apport. Un prêt sans apport n'est donc pas interdit : c'est une décision de chaque banque, dossier par dossier.

Pourquoi l'apport compte quand même

Acheter coûte plus que le prix du bien. S'ajoutent les frais de notaire (surtout des droits de mutation reversés au département), les frais de garantie du prêt (caution ou hypothèque) et parfois des frais de dossier. Ces sommes ne donnent aucune valeur au logement : si la banque les finance, elle prête plus que ce que vaut le bien.

C'est pourquoi beaucoup d'établissements souhaitent que l'apport couvre au moins ces frais. Ce n'est pas une obligation légale, mais une pratique courante, qui varie d'une banque à l'autre et selon le profil.

Un calcul chiffré : un appartement à 250 000 € à Nice

Exemple pédagogique, sans apport, dans l'ancien :

• prix du bien : 250 000 € ;
• frais de notaire estimés dans les Alpes-Maritimes : ≈ 18 600 € (voir le détail du calcul) ;
• montant à financer, hors frais de garantie et de dossier : ≈ 268 600 €, soit environ 107 % du prix.

Avec les hypothèses du guide des 35 % (taux moyen de 3,32 % publié par la Banque de France pour août 2026, assurance hypothétique de 0,30 % par an, 25 ans), chaque tranche de 100 000 € coûte environ 516 € par mois. La mensualité serait donc d'environ 1 386 €, ce qui suppose des revenus nets d'au moins 3 960 € par mois pour rester sous les 35 %.

Avec un apport couvrant les seuls frais de notaire, on emprunterait 250 000 € : mensualité d'environ 1 290 €, revenus nécessaires d'environ 3 686 €. L'écart, près de 275 € de revenus mensuels, montre ce que « coûte » l'absence d'apport en capacité.

Calculs arrondis, à titre d'illustration. Le taux de 3,32 % est une moyenne nationale hors assurance, pas un taux proposé ; chaque dossier est étudié selon sa situation.

Ce que la banque regarde dans un dossier sans apport

• La stabilité et la trajectoire des revenus : un emploi stable, une progression prévisible, une ancienneté suffisante.
• La tenue des comptes : pas de découvert répété, pas de crédits à la consommation multiples, une capacité d'épargne visible sur les relevés.
• L'épargne qui reste après l'achat : garder une réserve, même si elle n'est pas apportée, rassure sur la capacité à faire face à un imprévu.
• Le taux d'effort réel : un projet nettement sous les 35 % laisse plus de marge pour financer les frais.
• Le bien lui-même : un prix cohérent avec le marché (voir les prix réels dans le 06) et une copropriété saine.

Les aides qui peuvent compléter

Le prêt à taux zéro : sur le littoral des Alpes-Maritimes (zone A), il ne finance que l'achat d'un logement neuf ou assimilé, sous conditions de ressources. Les règles sont détaillées dans le guide du PTZ 2026.

Le prêt accession d'Action Logement : pour les salariés d'entreprises du secteur privé éligibles, jusqu'à 30 000 € à taux fixe de 1 % hors assurance, selon Action Logement au 14 octobre 2026. Voir le guide du prêt Action Logement.

Ces prêts réduisent la part du prêt principal, mais ils comptent eux aussi dans les 35 %.

Préparer un dossier sans apport

Trois mois de relevés propres, des crédits à la consommation soldés quand c'est possible, une épargne conservée et un budget réaliste font souvent plus que l'apport lui-même. Mon rôle est de présenter ce dossier avec les justificatifs qui le rendent lisible, puis de l'orienter vers les établissements partenaires dont la politique correspond à votre situation. La liste des pièces est dans la checklist du dossier de prêt.

Questions fréquentes

Sources : HCSF, « Mesure relative à l'octroi de crédits immobiliers » (consultée le 25 octobre 2026) ; Banque de France, crédits aux particuliers, août 2026 ; Action Logement, « Prêt accession » (consultée le 14 octobre 2026) ; frais de notaire estimés selon le barème réglementé et le taux départemental des Alpes-Maritimes (voir la page dédiée).